Regels verbouw en functiewijziging

{
  "_template_naam": "Verbouw + functiewijziging beslis-regels — gemeente NTB",
  "_instructie": "Per gemeente verschilt het omgevingsplan. Deze regels zijn de meest voorkomende standaard. Verifieer altijd in het lokale omgevingsplan via DSO Regels op de Kaart.",
  "definities": {
    "verbouw": "Veranderen of vergroten van een bestaand bouwwerk, zonder dat de hoofdvorm wijzigt. Onderscheid intern (binnen) vs. extern (buitenkant).",
    "vergroten": "Toevoegen van bouwvolume (uitbouw, opbouw, dakkapel)",
    "veranderen": "Aanpassen zonder volume-toename (gevelwijziging, raamwijziging, indelingswijziging)",
    "functiewijziging": "Wijziging van het gebruik van een bouwwerk of perceel zonder bouwactiviteit (bijv. wonen → kantoor)",
    "bedrijf_aan_huis": "Beroep- of bedrijfsmatige activiteit door bewoner van de woning, ondergeschikt aan de woonfunctie",
    "milieucategorie": "Indeling 1 t/m 6 conform VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' — categorie 1 is laagste milieubelasting"
  },
  "verbouw_regels": [
    {
      "id": "interne_verbouw_geen_constructiewijziging",
      "trigger": "binnen bestaande contouren, geen wijziging dragende constructie, geen functiewijziging",
      "vergunning": "vergunningvrij",
      "grondslag": "Bbl art 2.27 jo. art 2.29 (vergunningvrije bouwactiviteiten — categorie B)",
      "let_op": "Wel WKB-bouwmelding bij gevolgklasse 1 indien constructief gewijzigd"
    },
    {
      "id": "interne_verbouw_met_constructiewijziging",
      "trigger": "binnen bestaande contouren, dragende constructie wijzigt",
      "vergunning": "technische bouwactiviteit (TBA) — bouwmelding WKB indien gevolgklasse 1",
      "grondslag": "Bbl + Wkb",
      "duur_weken": 4
    },
    {
      "id": "externe_verbouw_dakkapel",
      "trigger": "dakkapel achterzijde, voldoet aan voorwaarden Bal art 2.29",
      "vergunning": "vergunningvrij (mits aan alle voorwaarden voldaan)",
      "voorwaarden_kort": [
        "minimaal 0,5m van zijkant dakvlak",
        "voor- of zijdakvlak meestal NIET vergunningvrij — check omgevingsplan",
        "max hoogte zoals voorgeschreven",
        "voldoet aan welstandseisen (sneltoets)"
      ]
    },
    {
      "id": "externe_verbouw_aanbouw_uitbouw",
      "trigger": "uitbreiding bouwvolume aan achter-/zijkant",
      "vergunning": "afhankelijk van perceelgroote/bestaand oppervlak — vergunningvrij of OPA",
      "voorwaarden_check": "Omgevingsplan + Bbl bijlage II (vergunningvrij bouwen)",
      "let_op": "Bij gewijzigde indeling: OPA voor gewijzigd gebruik kan ook nodig zijn"
    },
    {
      "id": "verbouw_rijksmonument_gemeentelijk_monument",
      "trigger": "gebouw is monument",
      "vergunning": "ALTIJD omgevingsvergunning (uitgebreide procedure)",
      "duur_weken": 26,
      "grondslag": "Erfgoedwet + omgevingsplan"
    }
  ],
  "functiewijziging_regels": [
    {
      "id": "functiewijziging_binnen_planregels",
      "trigger": "nieuwe functie past binnen toegestane gebruiksfuncties omgevingsplan",
      "vergunning": "geen omgevingsvergunning gebruik nodig — wel BAG-melding bij wijziging gebruiksdoel verblijfsobject",
      "voorbeeld": "kantoor → kantoor met andere ondernemer; wonen → wonen door andere bewoner"
    },
    {
      "id": "functiewijziging_strijdig_met_planregels",
      "trigger": "nieuwe functie NIET toegestaan door omgevingsplan",
      "vergunning": "omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit (OPA) — buitenplanse afwijking",
      "duur_weken": 8,
      "verlenging_weken": 6,
      "grondslag": "Ow art 5.21 jo. omgevingsplan",
      "let_op": "Bij grotere afwijking soms verklaring van geen bedenkingen door raad nodig"
    },
    {
      "id": "wonen_naar_kantoor_volledig",
      "trigger": "woning volledig omzetten naar kantoor/bedrijf",
      "vergunning": "OPA + BAG-mutatie (gebruiksdoel woonfunctie → kantoorfunctie)",
      "let_op": "Hoofdverblijf-status wijzigt; gevolgen voor onroerend zaak belasting (OZB-tarief)"
    }
  ],
  "bedrijf_aan_huis_regels": {
    "vergunningvrij_indien_alles": [
      "bestemming/functie omgevingsplan = wonen of gemengd",
      "bedrijf valt in milieucategorie 1 (laagste belasting)",
      "geen permanente klantaanloop (incidenteel mag)",
      "max 30% bruto vloeroppervlak woning gebruikt voor bedrijf",
      "geen reclame-uiting groter dan 0,5 m² aan gevel",
      "geen detailhandel (uitzondering: bestelling via internet/telefoon)",
      "geen horeca",
      "geen ambulante handel vanaf de locatie",
      "geen wijziging uiterlijk woning",
      "bewoner zelf voert bedrijf uit (geen extern personeel ter plaatse)"
    ],
    "vergunning_omgevingsplanactiviteit_indien": [
      "milieucategorie ≥ 2",
      ">30% vloeroppervlak voor bedrijf",
      "extern personeel werkt ter plaatse (≥1 fte)",
      "structurele klantaanloop / parkeerdruk",
      "horeca-functie",
      "detailhandel zonder uitzonderingen"
    ],
    "kvk_inschrijving": "ALTIJD verplicht bij beroep/bedrijfsmatige activiteit (Handelsregisterwet 2007)",
    "let_op_voor_aanvrager": [
      "Hypotheek: bank wil mogelijk informeren",
      "Verzekering: opstal-/inboedel mogelijk uitbreiden",
      "Belastingdienst: zelfstandigenaftrek + werkruimte-aftrek",
      "VvE-statuten bij appartement: bedrijfsactiviteit kan verboden zijn",
      "BAG-mutatie: gebruiksdoel kan wijzigen naar 'wonen+kantoor'"
    ]
  },
  "agent_decision_tree_bedrijf_aan_huis": {
    "stap_1_inventariseren": [
      "Welk type bedrijf? (zzp/eenmanszaak/bv?)",
      "Welk hoofdactiviteit? (SBI-code → milieucategorie afleiden)",
      "Hoeveel m² gebruikt voor bedrijf?",
      "Klantbezoek: incidenteel of structureel?",
      "Personeel ter plaatse?",
      "Detailhandel of horeca?"
    ],
    "stap_2_omgevingsplan_check": "DSO 'Regels op de Kaart' query op perceel + activiteit",
    "stap_3_milieucategorie_bepalen": "Match SBI-code aan VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'",
    "stap_4_conclusie": "Run alle vergunningvrij_indien voorwaarden — alle TRUE → vergunningvrij + advies KvK + BAG-melding; één FALSE → OPA aanvragen",
    "stap_5_advies_aanvrager": "Genereer brief met conclusie, eventueel concept-aanvraagformulier voor OPA"
  }
}